Die Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 BGB sieht mit der Mieterhöhungsumlage eine besondere Form der Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer erfolgten Modernisierung von Wohnraum vor. Grundsätzlich lässt der Gesetzgeber nur in bestimmten Fällen Mieterhöhungen durch den Vermieter in dem auf Dauer angelegten Mietverhältnis über Wohnraum zu. Die Modernisierungsumlage ist eine davon. Sie führt häufig zu sehr streitigen Fragen, denn nicht jede Art der Modernisierung berechtigt den Vermieter zur Umlage auf den Mieter. Modernisierungsmaßnahmen sind bei Mietern sehr gefürchtet, weil sie die rechtliche Situation und Umlagefähigkeit häufig nicht einschätzen können. Wir empfehlen deshalb die anwaltliche Prüfung einer Mieterhöhung nach Modernisierung bei uns in der Rechtsanwaltskanzlei Lamster & Partner.

 

 

Mieterhöhung nach Modernisierung – das ist möglich

Insgesamt unterscheidet der Gesetzgeber 7 Modernisierungsziele:

1. Senkung des Bedarfs an Endenergie – sogenannte Energetische Sanierung
2. Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie wie etwa Erdöl, Erdgas sowie Kohle
3. Reduzierung des Wasserverbrauchs
4. Allgemeine Verbesserung der Wohnung
5. Allgemeine Verbesserung der Wohnsituation
6. Erfüllung von gesetzlichen Vorgaben
7. Schaffung neuen Wohnraums

Bei Alternative 2 und 7 muss der Vermieter die Kosten seiner Maßnahmen selbst und allein tragen, bei den übrigen Alternativen kann er Kosten auf den Mieter umlegen. Er darf dann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Öffentliche Fördermittel, die er für seine Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat, mindern den potentiellen Umlagebetrag. Weiterhin gilt eine Kappungsgrenze. Für alle Modernisierungsvorhaben, die seit dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden, darf die Miete innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Für besonders preiswerten Wohnraum mit Quadratmeterpreisen unter 7 Euro, liegt die Kappungsgrenze nur bei 2 Euro.

Mieterhöhung nach Modernisierung – Verfahren

Der Vermieter muss Modernisierungen 3 Monate vor deren Beginn ankündigen. Die Ankündigung muss in Textform erfolgen und bestimmte Angaben enthalten. In der Regel muss der Vermieter darin

• die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme im Wesentlichen beschreiben.
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angeben.
• den Betrag einer geplanten Mieterhöhung nach § 559 BGB und die Höhe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bezeichnen.

Seit 1.1.2019 gibt es ein vereinfachtes Verfahren der Ankündigung für Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten einen Betrag von 10.000 EUR nicht überschreiten. Dabei kann die Ankündigung kürzer gefasst sein und muss weniger Angaben enthalten.

Mieterhöhung nach Modernisierung – anwaltliche Unterstützung sinnvoll

Gerade bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind viele komplexe Rechts- und auch Sachfragen zu klären, viele Erhöhungsverlangen weisen Fehler auf. Deshalb ist dringend zu einer anwaltlichen Prüfung zu raten. Besonders problematisch ist, dass Mieter beispielsweise schon die Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen und damit auch zur folgenden Mieterhöhung erklären können, wenn sie etwa den beauftragten Handwerkern Zutritt zur Wohnung verschaffen. An diese Zustimmung ist der Mieter in der Regel gebunden, selbst, wenn er ihre Bedeutung nicht erfassen konnte und die Modernisierungsankündigung des Vermieters nicht ordnungsgemäß erfolgte.

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