Mieterhöhung – was wir für Sie als Mieter tun können

Fast jeder Mieter sieht sich während eines laufenden Mietverhältnisses mit Mieterhöhungsverlangen konfrontiert. Da es sich bei einem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, hat der Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen festgelegt, wenn der Vermieter eine Änderung im Vertrag wünscht. Diese Voraussetzungen sind recht komplex. Viele Mieterhöhungsbegehren des Vermieters erfüllen diese nicht, sie sind formal oder inhaltlich unrichtig. Es lohnt sich deshalb für Mieter, ein Mieterhöhungsverlangen im Zweifel prüfen zu lassen. Die Rechtsanwaltskanzlei Lamster & Partner in Freiburg unterstützt Sie gern. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht prüft nicht nur die jeweilige Mieterhöhung im Einzelfall. Er berät Sie auch umfassend zum Thema Mieterhöhung und wird gegebenenfalls weitere rechtliche Schritte einleiten können, um hier Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter zu wahren.

Die Mieterhöhung und ihre Voraussetzungen

Der Gesetzgeber will verhindern, dass sich Mieter ständig unerwarteten und unbeschränkten Steigerungen gegenübersehen. Deshalb darf der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses Mieterhöhungen nur in einem bestimmten Umfang vornehmen. Sieht der Mietvertrag keine bereits im Vorfeld festgelegten Steigerungen durch Staffel- oder Indexvereinbarungen vor, darf der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nur darauf stützen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erreichen. Eine weitere Möglichkeit für eine Mieterhöhung bietet die Mieterhöhung nach Modernisierung.

Auch formal muss die Mieterhöhung einige Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel muss Ihnen der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich ankündigen. Da beide Parteien an den Mietvertrag gebunden sind, braucht der Vermieter zur Mieterhöhung Ihre Zustimmung. Ohne diese Zustimmung kann die Mieterhöhung nicht in Kraft treten. In einem solchen Fall müsste der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen gerichtlich durchsetzen, indem er eine Zustimmungsklage vor dem zuständigen Gericht erhebt. Der Vermieter kann nur eine Mieterhöhung begehren, wenn innerhalb der letzten zwölf Monate die Miete unverändert geblieben ist. Eine aktuelle Mieterhöhung kann erst wirksam werden, wenn insgesamt 15 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen sind. Ausnahmen bestehen bei der Mieterhöhung nach Modernisierung und bei der Erhöhung von Betriebskosten. Dementsprechend haben Sie 3 Monate Zeit, dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen. Diese Dreimonatsfrist bedeutet umgekehrt, dass die Mieterhöhung nach Modernisierung vor ihrer Wirksamkeit dem Mieter angekündigt werden muss.

Ortübliche Vergleichsmiete – was bedeutet das?

Der in der Praxis wichtigste Fall für Mieterhöhungen ist eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete verbirgt sich ein repräsentativer Querschnitt von Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Region typischerweise gezahlt werden. Nicht berücksichtigt werden hier Mieten für preisgebundene Wohnungen. Die Vergleichbarkeit von Wohnungen wird bestimmt durch die Art, die Ausstattung, die Größe, Beschaffenheit und die Wohnlage. In der Regel werden regional sogenannte Mietspiegel vorgehalten, an denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung ablesen lässt. Nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Kriterium für die jeweilige Mieterhöhung. Innerhalb von 3 Jahren darf sich die Miete nicht mehr als 20 % erhöhen. In einigen regionalen Bereichen beträgt diese Kappungsgrenze sogar nur 15 %. Dabei handelt es sich um regionale Wohnungsmärkte, die besonders angespannt sind.

Bedenken Sie, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung nicht für die Erhöhung von Betriebskosten gelten. Hier können auch zwischenzeitlich Erhöhungen erfolgen, angepasst an die tatsächliche Erhöhung von Kosten. Wir beraten Sie gern.

Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat ein Vermieter ein Wohngebäude modernisiert, kann er bis zu 8 % der entstandenen Kosten auf die Jahreskaltmiete umlegen. Auch hier muss die Mieterhöhung nach Modernisierung mit einem Mieterhöhungsschreiben in Textform angekündigt werden. Anders als bei einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung nicht auf die Zustimmung des Mieters an. Vielmehr tritt die Mieterhöhung nach Modernisierung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens in Kraft.

Typische Fehler bei der Mieterhöhung durch den Vermieter

Schätzungsweise sind über 50 % aller Mieterhöhungsbegehren formal oder inhaltlich unrichtig. Hier werden Fehler bei den Fristen und Berechnung gemacht, das Mieterhöhungsschreiben geht nicht ordnungsgemäß zu, es gibt Fehler bei den Bezeichnungen der Mieter und auch Ausführungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete können falsch sein. Wenn Sie als Mieter ohne vorherige sorgfältige Prüfung Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen mit Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erklären, gilt die neue Miete nach der Dreimonatsfrist. Im Zweifelsfall sollten Sie als Mieter einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, um das Mieterhöhungsbegehren tatsächlich einschätzen zu können.

Auch bei der Mieterhöhung einer Modernisierung ist einiges zu beachten. Hat beispielsweise der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten, verringert sich seine Mieterhöhungsberechtigung um einen entsprechenden Betrag.

Die Mieterhöhung – besser zum Rechtsanwalt für Mietrecht

Verzichten Sie nicht auf Ihre Prüfungs- und Überlegungsrechte bei einem Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter. Da die Praxis zeigt, dass viele Mieterhöhungsbegehren unzulässig sind, sollten Sie sich im Zweifelsfall anwaltlich beraten lassen. In der Rechtsanwaltskanzlei Lamster & Partner stehen Ihnen spezialisierte Rechtsanwälte für Mietrecht zur Verfügung. Diese können nicht nur das Mieterhöhungsverlangen auf formale und sachliche Richtigkeit prüfen. Sie unterstützen Sie auch dabei, ein unberechtigtes Mieterhöhungsbegehren durch den Vermieter abzuwehren. Sie müssen als Mieter kein unzulässiges Mieterhöhungsverlangen hinnehmen. Sprechen Sie mit uns