Mieterhöhung – Anpassung ans ortübliche Vergleichsmiete

Mietverträge über Wohnraum sind Dauerschuldverhältnisse. Würde der Vermieter hier permanent und ohne weitere Bedingungen den Mietzins einseitig anpassen können, würde das den Mieter erheblich belasten. Da das Mietrecht über Wohnraum auch in weiten Teilen den Schutz des wirtschaftlich schwächeren Mieters im Blick hat, lässt der Gesetzgeber Mieterhöhungen nur unter bestimmten Bedingungen zu. Eine der Möglichkeiten zur Mieterhöhung bietet dabei § 558 BGB. Diese Art der Mieterhöhung erlaubt eine Steigerung der Miete bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich bei dieser Form der Mietanpassung nicht um einen einseitigen Rechtsakt durch den Vermieter. Vielmehr vereinbaren die Parteien die Mieterhöhung unter bestimmten Voraussetzungen und nachdem ein bestimmtes Verfahren durchlaufen wurde. In der Regel ist es empfehlenswert, ein Mieterhöhungsbegehren des Vermieters im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete anwaltlich prüfen zu lassen. Es gibt hier viele Fehlerquellen.

Mietererhöhung an ortsübliche Vergleichsmiete – darum geht es

Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die Mietentgelte, die in derselben oder einer benachbarten Gemeinde für nicht preisgebundenen, vergleichbaren Wohnraum in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die Vergleichbarkeit orientiert sich dabei an Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit sowie Lage. Bei den möglichen Änderungen innerhalb der letzten 4 Jahre bleiben Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB unberücksichtigt. Beruft sich der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf einen bestimmten Wert der Anpassung, muss er diesen mit Nachweisen unterlegen. In seinem Mietererhöhungsverlangen müssen deshalb beispielsweise amtliche Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Verweise auf mindestens 3 verschiedene, vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde als Begründung herangezogen werden. Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung an Vergleichsmiete, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Außerdem ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung zulässig. Es gilt eine Kappungsgrenze. Danach darf die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nicht höher als 15 -20 % sein. (Hier gibt es teilweise unterschiedliche Vorgaben in den Gemeinden und Städten.)

Mieterhöhung an ortsübliche Vergleichsmiete – Verfahren

Der Vermieter darf die Miete nicht einseitig anpassen. Er muss vielmehr mit einem Schreiben, das die Mieterhöhung an Vergleichsmiete begründet, den Mieter zur Zustimmung auffordern. Dem Mieter muss dabei eine Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten und höchstens einem Tag weniger als 3 Monate eingeräumt werden. Der Mieter kann der Mieterhöhung an Vergleichsmiete zustimmten oder nicht. Verweigerter seine Zustimmung, muss der Vermieter diese Zustimmung klageweise vor dem Zivilgericht geltend machen. Er muss diese Klage innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erheben. Es ist auch eine teilweise Zustimmung möglich. Grundsätzlich ist die Zustimmungserklärung formfrei, sie kann auch stillschweigend durch Zahlung des höheren Mietzinses erfolgen.

Beratung und Prüfung bei Mieterhöhung an ortsübliche Vergleichsmiete in der Rechtsanwaltskanzlei Lamster & Partner

Lassen Sie uns im Zweifel ein Mieterhöhungsverlangen an Vergleichsmiete prüfen. Haben Sie zugestimmt, ist diese Zustimmungserklärung unwiderruflich. Zwar haben Sie ein Sonderkündigungsrecht innerhalb der Zustimmungszeit, aber in vielen Fällen wollen Mieter ihre Wohnung nicht aufgeben. Bei der Mieterhöhung an Vergleichsmiete gibt es viele Möglichkeiten für Fehler inhaltlicher und formaler Art, die das Mieterhöhungsbegehren unwirksam machen. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann helfen. Sprechen Sie mit uns.